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深度| 還原深高南學位房爭議的216小時

每日經濟新聞 2020-06-08 17:51:48

一場“權益”爭奪戰。

每經記者 甄素靜 陳夢妤    每經編輯 陳夢妤    

6月4日下午(距離截止日前1天),深圳高級中學南校區(下稱深高南)學位降級風波中的的報名家長與香蜜湖街道辦、福田教育局進行了最后一次座談,會上宣讀了福田教育局給深高南的回函,稱根據國土部門認定,泰安軒、泰康軒、竹園小區類型為一類,其他小區(安華小區、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓、財富廣場)為三類。

這是目前的最終結果。

《每日經濟新聞》記者獲悉,財富廣場27位報名家長中,只有1位按三類標準重新提交了材料信息。

信息來源:深圳市福田區教育局官網

這里要單獨解釋一下深圳獨特的入學方式:

根據福田區的積分入學規定,一類房產基礎分有80分,而三類只有70分。作為深圳四大名校之一,深高南的入學積分近兩年上漲飛快,2018年還是85.4分,到2019年就已經漲到98.7分。從招生情況看,深高南2019年計劃錄取僅540人,報名人數卻達1060人。

深圳學位房研究專家虎媽表示,對比深實驗、福外、紅嶺在過去四年積分的上漲速度,深高南按照每年3~4分的速度上漲,深高南的錄取積分線很快就可能達到滿分。深南高學區太大,供需矛盾太激烈。

目前除了泰安軒、泰康軒、竹園小區(基礎分80)外,安華小區、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓、財富廣場依然按三類(基礎分70)進行招生。

相比于規則中連續居住加分的選項,基礎分大降10分,這基本意味著無緣深高南。

用業主們的話說,目前最終的結果就是這樣,但以前系統里只有商品房和商務公寓兩類,現在新增了單身公寓選項。不過如果按這個新系統分類,全區類似單身公寓的項目(比如百花片區),全部得按三類去選,這樣就可能涉及更大面積的學位調整。

6月4日的學位申報系統 業主提供

6月5日起,申報欄里多了單身公寓選項 業主提供

在《每日經濟新聞》記者獲取的家長們與福田區教育局方面的溝通音頻中,有工作人員表示,“我也不能左右這件事,如果最后認定你們還是能恢復到一類,我就再給你們恢復到一類”。

根據音頻內容,規土局已經給教育局提供了文件,對于臨時調整的公開透明問題,“我認為這沒什么不公開透明的”,針對一個住宅,還是全市全區住宅的問題,“是針對全區的”。

在安華小區,一條主干道貫穿小區南北門,主干道一側是工業區的辦公樓、廠房倉庫,里面還有賣額溫槍的老板在點裝盤貨。另一側的居住樓樓道,幾個年幼的孩童在玩耍,他們大概還不知道,此時此刻,外界圍繞著他們的未來,正在進行著一場激烈的“抗辯”。

學位降級事件發生后,財富廣場附近中介門店的置業顧問楊城的帶看量有所減少。6月6日當天下了雨,他只能在店里通過電話、網絡跟客戶溝通。目前學位的問題還沒有最后落定,有來咨詢的購房者時,楊城會先問客戶用來辦公還是用學位,如果為了學位,他建議客戶等最終消息。

財富廣場掛牌價 信息來源:鏈家

實探均價10萬/平的老舊單身公寓

6月6日,《每日經濟新聞》記者實地探訪了卷入學位降級風波的小區。

近兩年,深圳教育資源緊張,在學位申請的資格審核階段就已經開始“查實際居住”,尤其是今年。

福田、南山、羅湖、坪山、光明、龍華6區發布明確通知,申請學位需要實際居住,同時會有工作人員上門核查實際居住,核查發現未實際居住的,將采取取消申請資格等措施,這在某種程度上堵住了部分家長靠“買租賃”申請學位的非正常途徑。與此同時,深圳早年的名校學位房不少土地屬性不是很明確,有眾多“歷史遺留問題”,因此福田這樣的結果,也讓其他區買下類似房產的業主開始擔心。

《每日經濟新聞》記者在采訪中獲悉,今年早些時候,曾有部分家長向深高方面投訴,這些家長,是“購買正式住宅商品房,花了1000多萬的那些人”,由于擔心分數不夠,因此早早跟教育局提出,應該優先招收住宅商品房的,而那些二三十平方米單身公寓不屬于住宅商品房。

深高方面向福田區教育局提出問詢,得到的答復是,暫時按照三類的標準對這些小區進行招生。

而中介小朱的介紹,也在某種程度上印證了部分網友的猜測和實際居住政策的實施:深高南學位有限,片區內有更符合申請學位的社區,用地性質為一般住宅用地,房屋類型為住宅,且有實際居住。

被降級的小區 每經記者 甄素靜 攝

《每日經濟新聞》記者在實地探訪中發現,還在申訴中的泰然公寓,與“暫時安全”的泰安軒、泰康軒,其實僅一條窄巷之隔。

泰然公寓1990年建成,泰安軒、泰康軒建于1999~2002年。泰然公寓共8棟樓1380戶,以30多平方米的1室0廳1衛戶型為主,也有少量70多平方米2室1廳1衛戶型在售,均價約10萬元/平方米,總價350萬~700萬元。

30年的歲月和現在看來過時的宿舍設計風格,在泰然公寓身上打出了深深烙印。如今,泰然公寓仍以筒子樓宿舍原狀,招待著在深圳落腳的奮斗者們。

法定圖則上,泰安軒、泰康軒和泰然公寓顯示土地都是“R3”,為三類居住用地,使用范圍包括直接為工業區、倉儲區、學校、醫院等配套建設;主導用途為宿舍,其他用途為幼兒園(托兒所)商業、可附設的市政設施、可附設的交通設施、其它配套輔助設施。

被降級的小區 每經記者 甄素靜 攝

這其實與車公廟片區早期規劃有關?!渡钲谑懈L飬^分區規劃(1998~2010)》文件顯示,車公廟曾規劃成工業區,早期,深圳的城市規劃嚴格區分工業區、商業區和居住區,后來對部分土地用途進行了更改,建起類似職工宿舍等連片的居住功能區。

小朱的介紹也與之相互印證,泰然公寓之前房產證上的房產用途是住宅用地,但2004年的房產證上則變成了工業用地,用途變成了單身宿舍。這之后業主們仍能鎖定深高南學位,直到今年學位降級事件爆發。他所在的群,每天還有人討論可行辦法,繼續申訴。

降學位當日即掛牌、個別房源降價60萬急售

除了以宿舍呈現的泰然公寓,有色大廈、財富廣場等目前有大量公司入駐外,安華小區則保留著它工業區的大部分樣貌。

法定圖則上,財富廣場顯示是“C5”,商業性辦公用地;有色大廈、杭鋼大廈,法定圖則上顯示是“C2”,商業性辦公用地;安華小區顯示土地是“M1”,一類工業用地。

降級事件發生前,奔著深高南學位買入這些物業的家長不在少數?,F在,財富廣場還位列在香蜜湖片區熱搜小區榜第一名,泰康軒則是車公廟成交小區榜TOP2。諸葛找房數據顯示,財富廣場、泰然公寓90天內成交均為16套。

楊城介紹說,學位降級事件發生后,小區成交少了,但掛盤房源和價格均未出現大的變動。目前財富廣場在售房源53套、泰然公寓在售房源為40套。

《每日經濟新聞》記者留意到,就在9天前,也就是事件爆發當天,財富廣場便新上了1套房源,報價600萬元,單價超過12萬元/平方米。

被降級的小區 每經記者 甄素靜 攝

學位降級事件還未結束,各大中介網站上,財富廣場、泰然公寓等被降級物業的掛盤介紹上,仍有貼有“A類積分”“深高熱點小區”“深高小戶型、總價低”“待拆遷物業”“需購房資格”之類的標簽。

楊城說,現在暫時還無法評估事件對房價影響。曾有媒體統計報道,同一地段內,普通學區房普遍有20%左右的高溢價,部分名校的學區房溢價超過30%。如果小區被降級分流后,沒有深高南學位加持,這幾個小區賬面價值將大幅縮水。

小朱告訴《每日經濟新聞》記者,泰然公寓有套房源市場掛牌價位350萬元,急售房源,業主290萬元可以賣,報價降到了去年底水平。在他的說辭里,即便被降級不再有深高南學位,小區仍可博拆遷。

被降級的小區 每經記者 甄素靜 攝

距截止期不到6小時被告知“初審不通過”

我們回顧一下這件事的始末。

5月26日~29日18時,是深圳市福田區小升初報名信息初次審核時間,但5月29日中午時分,韋泉收到了深圳高級中學發來的“初審不通過”信息反饋。

韋泉瞬間懵了,他覺得自己不能接受這個事實?;ㄖ亟鹳I的學區房,臨信息審核截止期前幾個小時,突然被告知孩子不能上重點學校了?

韋泉所在的小區便是財富廣場,與他有類似遭遇的還有上述泰安軒、泰康軒、竹園小區、安華小區、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓這7個小區的業主。

反饋中的“不通過”,是指深高小升初初審未通過這8個樓盤業主提交的信息,原因是它們不具備第一類生源要求具備住宅用途商品房的條件,無法出示住宅用途商品房相關證明。這8個小區由第一類(80分)降至第三類(70分)。

而過去20多年甚至更長時間,這些樓盤的積分標準是沒有變的,是按一類生源計算的,這也是韋泉去年重金在此置業的唯一因素。

根據多位業主的描述,6月1日下午,8個小區的業主集體來到福田區教育局門口,希望能得到明確回應。后來每個小區派了5位代表進去談判,這一輪的結果是,泰安軒、泰康軒和竹園小區的土地性質是住宅,可以通過審核,也就是這些業主的孩子依然可以如愿就讀深高南。但其余5個小區由于土地性質存瑕疵,附帶有商業或工業用地,教育局沒有明確回復可以順利通過審核。

當日晚間,部分業主和深度焦慮的家長在福田區教育局門口久久不愿離去。

只有1位家長按三類重新填報了信息

6月2日,包括韋泉在內的5個小區業主代表再次來到福田區教育局,教育局局長主持會議并答疑,國土局負責人參與會議并解釋了關于商住地的教育匹配建議。

據《每日經濟新聞》記者收到的談判視頻片段,主要觀點是這樣的:第一,單身公寓是不配備學位的,這里的單身公寓指的是在工業用地、商業用地、辦公用地、混合用地上建設的單身公寓、單身宿舍;第二,住宅用地的單身公寓是配備學位的,所以泰安軒、泰康軒、竹園小區就順利通過審核了;第三,如果無其他居住房產,為保障適齡兒童受教育的權利,建議教育局對其學位需求進行統籌,盡量安排就近入學。

但非住宅用地的,教育局方面一直沒有給一個準確的回復。韋泉的描述是,“教育局的人后來說不清楚”,這在現場視頻中也得到了印證。

韋泉表示,福田區教育局方面在會上稱依據福田規劃局復函,認定涉及的幾個小區非住宅商品房,不符合一類積分條件。但業主們向福田規劃局要求查看該認定函件時,該局表示從未對此出具過任何認定材料。

“我們業主自己去規劃局申請給出小區土地和房屋用途的認定,目前只是受理了,但表示要7月31日才給結果。在國土部門尚未公開對有疑問的房產類型出具相關說明的情況下,教育局單方面取消了這些學位房一類入學的資格,被劃入三類。問題的表象是學位緊張,今年招生630個,但去年已經超過1000人報名。如果按買房時間算積分的話,一定有一些學生被分流。”

6月5日,韋泉又收到了一條信息,內容是“根據核查的相關房產土地用途及房屋用途情況,認定您的房產入學申請積分按特殊房產標準計算”,而提交材料的截止日期也是6月5日。也就是說,這5個小區的房子,依舊按第三類標準計算。

對于這樣的情況,韋泉和財富廣場的業主,以及其他4個申訴未成功小區的業主是不服的。

韋泉向《每日經濟新聞》記者表示,現在核心點是教育局通過土地性質、房屋性質來判斷是不是住宅。其中房屋用途我們這8個小區都是單身公寓為主,這點教育局明確了,根絕規劃局的認定是居住用的,沒有疑問。我們小區是1999年蓋的,原始土地性質是商住混合用地,即C1+R3(C指商業,R指住宅,英文簡稱),按照《深圳市建筑物規劃標準》是指住宅大于商業的建筑。雖然根據2009年深圳市公布的農科中心法定圖則,2004年這個地塊被重新規劃為商業C類,但文件同時也說明了保留歷史原狀。

財富廣場的業主們認為,土地性質和房屋用途這兩點,均沒有疑問。

有業主坦言,“明明知道這個地方學位不夠,為什么新建的小區不配學校,要把我們踢出去,要來搶我們的資源?”

“我們的房子從住宅變成特殊房產,如果單身公寓不屬于住宅,為何限購限貸,并且還可以申請公積金貸款?”

6月7日,《每日經濟新聞》記者獲悉,財富廣場27位報名家長,僅有1位重新填報,其他家長均未重新按三類選擇。

封面圖片來源:每經記者 甄素靜 攝

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